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通过“以房抵债”的方式，备受坏账风险考验的帝欧家居(002798.SZ)终于收回了欠款。
9月9日晚间，帝欧家居发布公告称，全资子公司佛山欧神诺陶瓷有限公司(简称“欧神诺”)与某房企签订了《股权转让协议》。
根据股权转让协议，欧神诺以受让某房企持有的子公司100%股权及债权的方式，取得三项不动产，欧神诺以对该房企下属公司及关联公司销售货物享有的4.23亿元债权支付本次交易价款。
上述交易价款将等额冲抵欧神诺应收账款4.23亿元，本事项系交易对方以非现金资产抵偿公司债务。
对于上述消息，资本市场表现较为平淡。截至9月11收盘，该公司股价报收3.12元/股，较9月9日收盘下跌0.64%。
接手上海三项商业不动产
据了解，此次帝欧家居通过以资抵债获得的三项不动产分别位于位于上海南翔镇10街坊10/6丘、上海嘉定区云安南路45号、上海嘉定区云安南路29弄26号。
据时代周报查阅获悉，上述三项不动产均为商办用地。其中，位于南翔镇10街坊10/6丘的不动产，《不动产权证书》编号为“沪(2018)嘉字不动产权第046563号”，面积为10826平方米；
位于嘉定区云安南路29弄26号的不动产，不动产权证号为沪(2019)嘉字不动产权第003871号，不动产证载建筑面积为4255.12平方米；
至于位于嘉定区云安南路45号的不动产，不动产权证号为沪(2019)嘉字不动产权第003869号，不动产证载建筑面积为30264.75平方米。不过，该不动产权证书项下房屋中共计208套房屋已经对外出售并办理完毕不动产权转移登记，剩余388套房屋登记在受让公司名下且根据本协议签署时政策要求不能进行销售。
值得注意的是，这场以资抵债的交易背后，帝欧家居也付出的一定的代价。
根据公告显示，欧神诺还与上述房企签订了《债务免除协议》，在《股权转让协议》所述交割日后，欧神诺同意免除该房企下属公司及关联公司对欧神诺负有的采购款债务中的 5711.87万元的债务，所免除债务不在《股权转让协议》所述的4.23亿元债权范围内。
对此，帝欧家居表示，“公司本次免除部分债务主要系基于互惠共赢原则，主要是为了尽快推动和实施本次以非现金资产抵债事项，顺利取得抵债资产为目的。”
该公司称，获取的抵债资产，后续可能因房地产市场周期性波动或其他不确定性因素影响资产价值。公司成立的风控小组将在获取抵债资产后，将根据资产的实际运营情况通过出租、抵押融资等方式变现回笼资金，增加公司现金储备。
近12个月发生以资抵债6.82亿元
事实上，帝欧家居并非是第一次与房企进行“以房抵债”。
此前5月31日，帝欧家居曾发布公告称，与荣盛地产、领地集团、朗基地产等13家房企进行债务重组。
根据彼时的公告显示，上述13家房企以其已建成和在建商品房(含住宅、商铺、公寓、写字楼、停车位)，抵偿其所欠付帝欧家居的货款共计约2.20亿元。具体抵债房产共计106套，其中有部分涉及一、二线城市的房产，如位于深圳龙华区的商铺、广州番禺区的写字楼、公寓。
据了解，帝欧家居与债务重组人在实施债务重组时，通过两种方式实现以房抵债，第一种方式为公司与债务重组人订立书面约定，将相关房产网签备案给公司用以抵偿债务；第二种方式为公司与债务重组人订立书面约定，由债务重组人在约定的时间内将房产出售，以取得的销售回款归还给本公司用以抵偿债务。
而帝欧家居也在最新公告中指出，2024年4月30日至8月31日期间，公司与相关债务人新完成了网签备案和更名销售的抵债金额共计6229.35万元。
截至9月9日，连同本次拟实施的相关事项，帝欧家居与相关债务人在过去12个月发生的以资抵债金额共计约6.82亿元。
应收账款占流动资产近四成
资料显示，帝欧家居是国内领先的卫浴、建筑陶瓷产品的研发生产制造企业之一，旗下拥有“帝王”洁具、“欧神诺”陶瓷两大品牌，经过30年的持续经营和发展，产品线已覆盖瓷砖和卫浴全系品类。
作为上游供应商，近两年来帝欧家居备受地产行业深度调整的影响。
在此前的债务重组公告中，帝欧家居就曾指出，自2021年下半年起，部分房地产公司出现了流动性压力。房地产公司的流动性紧缩导致了工程款、货款等兑付困难，使公司在应收账款回款的及时性、安全性方面的经营风险相应增加，应收账款的回款进度整体延缓，业务资金回笼乏力，部分账款面临回款风险。
过往财报数据显示，2022年—2024年上半年，帝欧家居实现营收分别为41.12亿元、37.60亿元、13.90亿元，同比变化幅度为-33.11%、-8.55%、-21.73%；同期，公司的归母利润均为亏损状态，分别为-15.09亿元、-6.59亿元、-5506.54万元。
值得注意的是，帝欧家居在2022、2023年计提各项应收款项(包括应收票据、应收账款和其他应收款)信用减值损失为6.72亿元、3.42亿元，其中大部分为应收账款的坏账损失。而这两年里，公司应收账款坏账准备计提比例均不低，分别为28.35%、44.84%。
2024上半年，帝欧家居应收账款坏账准备计提比例达45.68%。其中，“按组合计提坏账准备的应收款”坏账准备计提比例为15.17%，“按单项计提坏账准备的应收款”坏账计提比例为55.27%。单项计提坏账准备的应收款方共有36名，17名客户坏账计提比例在70%—100%。
截止2024年6月底，帝欧家居的应收账款为11.95亿元。虽然该数字较2023年末减少1.49亿元，但依旧占据公司流动资产近四成的比重。
对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜对时代周报记者表示，帝欧家居正在努力走出回款困境，但是否已完全走出，还需要根据公司后续的财务报告和市场表现来进一步观察。
而在应收账款难收回的同时，帝欧家居的现金流也趋于紧张。
截至今年3月底，帝欧家居的货币资金有6.29亿元，但公司短期债务(短期借款+一年内到期的非流动负债)合计就达10.74亿元，手中持有资金尚不足以覆盖短期负债。
此外，从对外担保额度也能窥见帝欧家居现金流紧张的信号。
今年5月31日，该公司发布公告称，拟为经销商做担保，从银行贷款不超2亿元。据其预计，担保额度获批准后，公司及子公司对外担保额度总金额将达58.15亿元，占公司最近一期经审计净资产266.66%。
对此，柏文喜指出，对外担保额度是公司为第三方债务提供的担保总额度。帝欧家居提供高达58.15亿元的担保额度，占到公司最近一期经审计净资产的266.66%，确实表明公司承担了相当高的或有负债。尤其是在被担保方无法履行债务时，帝欧家居可能需要承担相应的担保责任，从而对公司的流动性和财务稳定性造成影响。
同时，柏文喜还表示，高额的担保额度可能反映出公司在资金链、流动性或业务扩张方面的压力，也可能表明公司在利用财务杠杆以支持其业务发展。不过，这并不一定意味着财务状况严峻，还需结合公司的资产质量、盈利能力、现金流状况等多方面因素综合评估。
除此之外，公司的控股股东、实际控制人刘进、陈伟、吴志雄也在过去几年间大幅减持公司股份。
根据Wind数据显示，2021年末，刘进、陈伟、吴志雄合计持有公司股份16207.5万股(期末参考市值24.10亿元)，持股比例高达41.89%。
然而，短短两年半时间内，三人合计减持超7000万股。截至2024年6月末，三人合计持有9149.2万股公司股份(期末参考市值2.98亿元)，持股比例仅为23.77%。
对于公司后续业务模式转变和大股东减持等问题股票加杠杆，时代周报记者于9月11日向帝欧家居发送采访提纲。截至发稿，尚未收到回复。