坐着高铁去买楼?谁在买均价15万/平方米的香港房产
这几天,陈然(化名)在香港中介挂牌出售的房子突然问询量激增,让她有点始料未及。她把这一切都归结于自己的运气很好。“我们本就打算在过年后卖房,刚好碰上香港楼市出台新政策,算是赶上了天时、地利、人和吧。”
2月28日,香港特区财政司司长陈茂波公布大力度的振兴楼市政策:撤销所有住宅物业需求管理措施,即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。政策公布当日即开始实施。
香港人把为解决比较棘手的问题而采取的强制手段俗称为“辣招”。此前为防止楼市过热而采取的加税政策一朝取消,“撤辣”马上成为全港头条。购房者像雨后春笋一样,冒了出来。均价约每15万港币/平方米的香港楼市,是否会再次迎来春天?
交易成本直线下降
有人算了一笔账:如果现在内地买家购入一套总价600万港币二年内转卖的二手房,可以省下税金约180万港币。
踩在这个节骨眼上卖房的陈然,发现了潜在买家市场。她一边在香港地产中介处挂卖,一边在小红书上把房源挂了出来。挂牌一周多来,她每天都能在小红书上收到很多咨询消息。“询价的不仅有香港居民,还有不少IP地址是在内地的,上海北京挺多的。”
每天都有人私信陈然问价格,聊的次数多了,陈然开始开门见山,上来就问对方预算是多少,如果预算差一点,她就不再继续聊了,觉得浪费时间。
陈然的底气不是没来由的。“撤辣”以来,香港楼市成交量激增。综合市场数据,“撤辣”5天(2月28日—3月3日)内,一手新盘录得590宗成交,是2月的1.1倍;3月2日和3月3日周末两天,香港十大指标屋苑录得31宗二手成交,环比大增3.4倍,创下近3年来新高。
前来买买买的人都是谁呢?
香港街景
坐着高铁去买楼
2016年,陈然来到香港读书,毕业后就留在了香港工作。没多久,她就在香港买了房,之后又认识了现在的先生。先生也在香港有一套30多平方米的房子。这次她挂牌出手的是她先生在2021年底买的新房,刚满两年。“考虑日后会有小孩,就想先卖掉一套,然后换购一套供一家人生活的大一点两室的房子。”
陈然挂出的房子不大,大约在37平方米,位于香港九龙大角咀西部新填海区,奥运地铁站附近。陈然的挂价在600万~700万港币之间。一算,每平方米最少要17万港币。但这几天的咨询量,让陈然很笃定地相信,很快他们的换房计划就会成功。
荃湾众安地产中介黄小姐也突然变得异常繁忙。“‘撤辣’第二天咨询电话激增,大都是在香港工作三四年的内地人。”“之前因为税高,很多没拿到永居身份的内地人一直只能租房,现在这个政策下来,他们都太高兴了。”黄小姐相对冷静,但另一位中介赖先生则表现得非常兴奋,他直言,现在是买房最好时机,很多深圳人来到香港一买就买几层,在这里放租。
房产中介向客户介绍房屋信息
香港旺仔区某商铺门口贴满租售信息
中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉,他注意到,来自深圳广州、珠海、澳门的买家最近都在赶高铁去香港买房,北方城市的买房客也不少。
谢逸枫有个朋友在高铁站工作。据这位朋友反映,这向天内地坐高铁到香港的旅客中,就有不少购房者,年龄普遍在40岁以上。
社交平台成为交换楼盘信息、谈论交易价格的重要渠道。注意到,小红书上,有内地买家在“撤辣”消息公布后不久,便发布了在香港楼市“成功上车”的贴文;在香港买房讨论贴下,也有不少IP属地为广东、上海等地的用户表达准备在香港购房的意愿,其中一些更是直言想用作投资。
“香港楼市当下的火爆不仅仅因为这个‘撤辣’政策,本质还是反映出人们对香港发展前景的乐观。”商务部研究院学位委员会委员白明说。
谁在买买买
深圳小白领叶红(化名)最近也在看香港的房子。她在深圳有一套房子,目前市价大约600万元,正在中介挂牌出售。她想去香港买房的动机,缘于这样一笔账。“我在深圳这套房,如果出租的话每月大概是6000元,但同样用600万元在香港买一套30平方米~40平方米的老破小,租金可以收1.5万元以上。香港那套房出租后,剩下的钱可以在深圳租一套房子,每个月还能结余近1万元。”
事实上,早在10年前,当时在香港工作的青菁(化名)就赶上了这趟车,在香港买了一套房。青菁后来定居深圳做风险投资,香港的房子目前用于出租。她说:“10年前购房时有一些利好契机,首付成数和按揭利率都较低,同时也是看上了它的回报,香港的租售比很高。”
数据显示,香港住宅出租年收入通常会高于房价的3%,即便扣除差饷、物业管理费和地租等成本,租售比也能达到2%~3%,高于内地的很多一线城市,甚至超过了北京。
从香港楼市的租金表现来看,用来反映私人住宅租金走势的中原租金指数CRI在2023年收获了7.37%的涨幅,同比增幅为9年来最快。“很难说租金是不是在涨,但起码租金是很稳定的。”从事物业买卖的香港律师郭允中说。
郭允中律师服务的客户多为香港本地人,“撤辣”后香港本地的买家也不少。“他们都是很早就打算买的,前阵子也一直在观望,现在觉得时机到了。”郭允中说,“香港人一般都觉得房子是一项好投资。而且香港居住开支(租金)很高,买了房子,等退休时,会更有保障感。”
看好香港楼市的不只是香港本地和内地居民。荃湾地产中介赖先生向表示,“平时经常在这里买房的还有新加坡、加拿大、英国来的,“看到香港发展不错,他们也有一些人来投资的”。
从“放辣”到“撤辣”
2010年以来,港府为应对楼市过热、防止过度炒作,出台了一系列“辣招”,而且从2010年到2023年10月,政策的“辣度”日渐升级。
但2022年以来,在持续高息、经济增长放缓等因素影响下,香港楼市日益陷入低迷。为扭转楼市走低的局面,2023年10月,香港政府宣布“减辣”——放宽了部分政策,但效果并不明显。因此仅时隔4个月,特区政府便决定全线“撤辣”。
在购房成本大幅降低后,投资者和刚需购房者都闻到了楼市回暖的乐观的气息,所以才出现了开始的一幕。
不过,发现,尽管数据显示2023年香港房租价格上涨增幅为9年来最快,但拉长时间线,116.59点的水平相较于2018年和2019年时的高位仍要低9个百分点左右。业主在2018年能以2万港元出租出去的房子,到了2023年,每月租金要少拿1800港元左右。青菁也表达了同样的观点,“跟之前高点相比,每月租金还是要少两三千元,已经不太够覆盖贷款利息了。”郭律师的感受是,整体租金没有下跌多少,预计租金仍会相对稳定,大涨可能性不大。
租金指数仍低于2018-2019高位时期
“撤辣”10日后,翻看香港媒体报道发现,不论新房还是二手房,目前价格变化都不大,尚未有明显的上涨迹象。在二手房市场,房东亏损出让现象还是比较普遍。据《香港经济日报》信息,3月6日当天就有至少5宗交易是房东亏损离场,贬值幅度最大的一宗达到25.6%。但房产中介表示,现在业主普遍仍肯降价,不过议价空间正在收窄。在新房市场,以“撤辣”后首个开售的全新住宅项目Belgravia Place为例,虽地处香港市区,不过17万港元/平方米左右的定价跟其他较为偏远的项目差别不大,美联物业华南战略董事总经理江少杰称,“虽然‘撤辣’了,但开发商还是很希望去货,定价非常克制。”
“撤辣”前,有业主自降300万元才成功售出房产
而从购房需求来看,有分析人士对需求的可持续性持谨慎态度。瑞银投资研究董事(中国和香港房地产研究)梁展嘉表示,未来4周至10周时间内,香港楼市的交易量会反弹。但考虑到本地买家大多以刚性需求为主,梁展嘉认为,香港楼价未来或难以持续大幅上升。
“火爆只是在短时间内,从未来来看,香港楼市会企稳。”白明说。
(备注:1、香港楼市均价来自美国市场研究公司2023年发布的《Demographia国际住房可负担性报告》,报告数据来自2022年第三季度数据。2、香港房价是按“呎”定价的,为便于理解,本文在提及房价时,已将房价计量单位换算为内地读者习惯的平方米。)