坐着高铁去买楼？谁在买均价15万/平方米的香港房产

发布日期：2024-05-24 03:47    点击次数：68


　　这几天，陈然（化名）在香港中介挂牌出售的房子突然问询量激增，让她有点始料未及。她把这一切都归结于自己的运气很好。“我们本就打算在过年后卖房，刚好碰上香港楼市出台新政策，算是赶上了天时、地利、人和吧。”

　　2月28日，香港特区财政司司长陈茂波公布大力度的振兴楼市政策：撤销所有住宅物业需求管理措施，即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。政策公布当日即开始实施。

　　香港人把为解决比较棘手的问题而采取的强制手段俗称为“辣招”。此前为防止楼市过热而采取的加税政策一朝取消，“撤辣”马上成为全港头条。购房者像雨后春笋一样，冒了出来。均价约每15万港币/平方米的香港楼市，是否会再次迎来春天？

　　交易成本直线下降

　　有人算了一笔账：如果现在内地买家购入一套总价600万港币二年内转卖的二手房，可以省下税金约180万港币。

　　踩在这个节骨眼上卖房的陈然，发现了潜在买家市场。她一边在香港地产中介处挂卖，一边在小红书上把房源挂了出来。挂牌一周多来，她每天都能在小红书上收到很多咨询消息。“询价的不仅有香港居民，还有不少IP地址是在内地的，上海北京挺多的。”

　　每天都有人私信陈然问价格，聊的次数多了，陈然开始开门见山，上来就问对方预算是多少，如果预算差一点，她就不再继续聊了，觉得浪费时间。

　　陈然的底气不是没来由的。“撤辣”以来，香港楼市成交量激增。综合市场数据，“撤辣”5天（2月28日—3月3日）内，一手新盘录得590宗成交，是2月的1.1倍；3月2日和3月3日周末两天，香港十大指标屋苑录得31宗二手成交，环比大增3.4倍，创下近3年来新高。

　　前来买买买的人都是谁呢？

　　香港街景

　　坐着高铁去买楼

　　2016年，陈然来到香港读书，毕业后就留在了香港工作。没多久，她就在香港买了房，之后又认识了现在的先生。先生也在香港有一套30多平方米的房子。这次她挂牌出手的是她先生在2021年底买的新房，刚满两年。“考虑日后会有小孩，就想先卖掉一套，然后换购一套供一家人生活的大一点两室的房子。”

　　陈然挂出的房子不大，大约在37平方米，位于香港九龙大角咀西部新填海区，奥运地铁站附近。陈然的挂价在600万～700万港币之间。一算，每平方米最少要17万港币。但这几天的咨询量，让陈然很笃定地相信，很快他们的换房计划就会成功。

　　荃湾众安地产中介黄小姐也突然变得异常繁忙。“‘撤辣’第二天咨询电话激增，大都是在香港工作三四年的内地人。”“之前因为税高，很多没拿到永居身份的内地人一直只能租房，现在这个政策下来，他们都太高兴了。”黄小姐相对冷静，但另一位中介赖先生则表现得非常兴奋，他直言，现在是买房最好时机，很多深圳人来到香港一买就买几层，在这里放租。

　　房产中介向客户介绍房屋信息

　　香港旺仔区某商铺门口贴满租售信息

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉，他注意到，来自深圳广州、珠海、澳门的买家最近都在赶高铁去香港买房，北方城市的买房客也不少。

　　谢逸枫有个朋友在高铁站工作。据这位朋友反映，这向天内地坐高铁到香港的旅客中，就有不少购房者，年龄普遍在40岁以上。

　　社交平台成为交换楼盘信息、谈论交易价格的重要渠道。注意到，小红书上，有内地买家在“撤辣”消息公布后不久，便发布了在香港楼市“成功上车”的贴文；在香港买房讨论贴下，也有不少IP属地为广东、上海等地的用户表达准备在香港购房的意愿，其中一些更是直言想用作投资。

　　“香港楼市当下的火爆不仅仅因为这个‘撤辣’政策，本质还是反映出人们对香港发展前景的乐观。”商务部研究院学位委员会委员白明说。

　　谁在买买买

　　深圳小白领叶红（化名）最近也在看香港的房子。她在深圳有一套房子，目前市价大约600万元，正在中介挂牌出售。她想去香港买房的动机，缘于这样一笔账。“我在深圳这套房，如果出租的话每月大概是6000元，但同样用600万元在香港买一套30平方米～40平方米的老破小，租金可以收1.5万元以上。香港那套房出租后，剩下的钱可以在深圳租一套房子，每个月还能结余近1万元。”

　　事实上，早在10年前，当时在香港工作的青菁（化名）就赶上了这趟车，在香港买了一套房。青菁后来定居深圳做风险投资，香港的房子目前用于出租。她说：“10年前购房时有一些利好契机，首付成数和按揭利率都较低，同时也是看上了它的回报，香港的租售比很高。”

　　数据显示，香港住宅出租年收入通常会高于房价的3%，即便扣除差饷、物业管理费和地租等成本，租售比也能达到2%～3%，高于内地的很多一线城市，甚至超过了北京。

　　从香港楼市的租金表现来看，用来反映私人住宅租金走势的中原租金指数CRI在2023年收获了7.37%的涨幅，同比增幅为9年来最快。“很难说租金是不是在涨，但起码租金是很稳定的。”从事物业买卖的香港律师郭允中说。

　　郭允中律师服务的客户多为香港本地人，“撤辣”后香港本地的买家也不少。“他们都是很早就打算买的，前阵子也一直在观望，现在觉得时机到了。”郭允中说，“香港人一般都觉得房子是一项好投资。而且香港居住开支（租金）很高，买了房子，等退休时，会更有保障感。”

　　看好香港楼市的不只是香港本地和内地居民。荃湾地产中介赖先生向表示，“平时经常在这里买房的还有新加坡、加拿大、英国来的，“看到香港发展不错，他们也有一些人来投资的”。

　　从“放辣”到“撤辣”

　　2010年以来，港府为应对楼市过热、防止过度炒作，出台了一系列“辣招”，而且从2010年到2023年10月，政策的“辣度”日渐升级。

　　但2022年以来，在持续高息、经济增长放缓等因素影响下，香港楼市日益陷入低迷。为扭转楼市走低的局面，2023年10月，香港政府宣布“减辣”——放宽了部分政策，但效果并不明显。因此仅时隔4个月，特区政府便决定全线“撤辣”。

　　在购房成本大幅降低后，投资者和刚需购房者都闻到了楼市回暖的乐观的气息，所以才出现了开始的一幕。

　　不过，发现，尽管数据显示2023年香港房租价格上涨增幅为9年来最快，但拉长时间线，116.59点的水平相较于2018年和2019年时的高位仍要低9个百分点左右。业主在2018年能以2万港元出租出去的房子，到了2023年，每月租金要少拿1800港元左右。青菁也表达了同样的观点，“跟之前高点相比，每月租金还是要少两三千元，已经不太够覆盖贷款利息了。”郭律师的感受是，整体租金没有下跌多少，预计租金仍会相对稳定，大涨可能性不大。

　　租金指数仍低于2018-2019高位时期

　　“撤辣”10日后，翻看香港媒体报道发现，不论新房还是二手房，目前价格变化都不大，尚未有明显的上涨迹象。在二手房市场，房东亏损出让现象还是比较普遍。据《香港经济日报》信息，3月6日当天就有至少5宗交易是房东亏损离场，贬值幅度最大的一宗达到25.6%。但房产中介表示，现在业主普遍仍肯降价，不过议价空间正在收窄。在新房市场，以“撤辣”后首个开售的全新住宅项目Belgravia Place为例，虽地处香港市区，不过17万港元/平方米左右的定价跟其他较为偏远的项目差别不大，美联物业华南战略董事总经理江少杰称，“虽然‘撤辣’了，但开发商还是很希望去货，定价非常克制。”

　　“撤辣”前，有业主自降300万元才成功售出房产

　　而从购房需求来看，有分析人士对需求的可持续性持谨慎态度。瑞银投资研究董事（中国和香港房地产研究）梁展嘉表示，未来4周至10周时间内，香港楼市的交易量会反弹。但考虑到本地买家大多以刚性需求为主，梁展嘉认为，香港楼价未来或难以持续大幅上升。

　　“火爆只是在短时间内，从未来来看，香港楼市会企稳。”白明说。

　　（备注：1、香港楼市均价来自美国市场研究公司2023年发布的《Demographia国际住房可负担性报告》，报告数据来自2022年第三季度数据。2、香港房价是按“呎”定价的，为便于理解，本文在提及房价时，已将房价计量单位换算为内地读者习惯的平方米。）